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La copropriété, mode d'emploi

Etre propriétaire d’un bien au sein d’une copropriété nécessite de bien comprendre et connaitre les règles qui régissent son fonctionnement.


La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi Alur du 24/3/14) et le décret du 17 mars 1967.


Le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

  • Les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif, logements, parkings, caves…
  • Les parties communes de l'immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de chacun : halls communs, toiture, murs de refend, escaliers, circulations, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires selon diverses règles de majorité votées en assemblée.

 

En tant que copropriétaire, votre implication dans la vie de la copropriété est essentielle. En participant aux assemblés générales, vous vous tiendrez informé de l’avancement des éventuels travaux, vous débattrez et approuverez ou non les dépenses engagées au nom de la copropriété.
L’assemblée générale réunit les copropriétaires au moins 1 fois par an sur convocation du syndic de copropriété.


LE SYNDIC DE COPROPRIETE

Le syndic est nommé par l’assemblée générale et donc par l’ensemble des copropriétaires pour une durée de 1 à 3 ans, il devient durant la validité de son mandat le représentant légal de la copro.Le syndic de copro doit obligatoirement être titulaire d’une carte professionnelle et d’une assurance de responsabilité civile.


Il assure l’entretien et l’administration de la résidence (choix des entreprises prestataires, réalisation des travaux d’entretien ou de réparation, suivi des contrats d’assurance..) il gère les finances de la copropriété (perception des charges, établissement du budget prévisionnel, tenu des états comptables…) Il est le garant de l’application du règlement de copropriété qu’il a pour mission de faire respecter par tous les habitants (locataires ou propriétaires).


Toutes les actions du Syndic sont la mise en application des mesures votées en assemblée générale, MandataireMandataire : Un Mandataire est une personne pouvant agir au nom d'un tiers. Cette action est possible grâce à un Mandat ou une Procuration. du syndicat des copropriétaires il ne peut prendre aucune initiative sans en avoir reçu mission préalablement.


Il veille au respect des règlementations en matière de copropriété, il convoque les assemblées générales ou  extraordinaires et rend compte annuellement de sa bonne gestion et de ses actions, le tout supervisé par des copropriétaires élus en assemblée générale : le conseil syndical.
Le syndic gère également le carnet d’entretien de la copropriété, celui-ci doit être tenu à jour afin d’assurer le suivi des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble et des travaux réalisés.


LE REGLEMENT DE COPROPRIETE.

Le règlement de copropriété est un document majeur qui fixe les règles de fonctionnement de la copropriété, il est établi par un notaire ou un géomètre expert au moment de la constitution de la copropriété : construction d’un immeuble par un Maître d’Ouvrage ou division de lots par un ou des propriétaires. Vous pouvez donc demander à consulter le règlement de copro avant signature de l’Acte authentiqueActe authentique : Document rédigé par un officier public (ex : notaire, huissier)..


Le règlement de copropriété s'impose à tous : copropriétaires, locataires, futurs acquéreurs…


Le règlement de copropriété détermine la destination des biens et leurs conditions d’utilisation (certains lots peuvent être réservés à l'usage exclusif d'habitation, d'autres à l'usage d’activités commerciales, libérales ou professionnelles ou les limiter à certains lots ou localisation)
Il détaille les catégories de charges liées à la copropriété et en expose leur répartition dans le respect des dispositions législatives (tous les règlements de copropriété depuis le 31/12/2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.)


Il définit le fonctionnement du syndicat des copropriétaires et les pouvoirs de leur assemblée et précise les droits et obligations de chaque copropriétaire.


Un état descriptif de division vient généralement compléter le règlement, il décrit précisément les parties communes (spéciales ou générales) ainsi que les parties privatives. La consistance de chaque lot et sa quote-part de parties communes  sont exprimée en millièmes ou en tantièmes.


La modification du règlement de copropriété est possible, elle ne peut être décidée qu'à la double majorité (majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix / art.26-loi du 10.6.65) si elle concerne la JouissanceJouissance : Posséder la Jouissance d’un bien désigne le droit d’en disposer ou d’en percevoir les loyers., l'usage et l'administration des parties communes.
Par contre, modifier la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement de copropriété nécessite l'unanimité des voix des copropriétaires comme la modification de la répartition des charges.


LES CHARGES DE COPROPRIETE

Chaque copropriétaire doit participer au financement des dépenses générées par l’usage des parties communes, leur entretien, leur réparation et leur administration.


Les charges courantes sont inscrites dans le budget prévisionnel. Elles sont relatives à la maintenance et à la gestion de l’immeuble. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires de l’immeuble suivant les tantièmes de leur lot même si la dépense ne présente pas d’utilité pour eux.
Les charges spéciales sont décidées ponctuellement en assemblée générale. Elles concernent les travaux qui dépassent le cadre de la simple maintenance notamment les grosses réparations ou les travaux de mise aux normes ou d’amélioration. Elles sont réparties selon un critère d’utilité potentielle des services collectifs et par rapport aux tantièmes des lots de copropriété.


Si vous réalisez un investissement locatif, en tant que bailleur, vous transférez les charges suivantes à vos locataires :

  • le nettoyage des parties communes (contrat d’entretien de l’immeuble),
  • les réparations et l’entretien des équipements collectifs et des parties communes (ascenseur, espaces verts),
  • une partie des charges de gardiennage.

Si vous êtes propriétaire occupant, vous devez alors régler ces charges vous-même.


Par nature variables et déterminées par des particularités de copropriétés très différentes, les charges courantes sont toujours assez compliquées à chiffrer de manière moyenne.
Toutefois l’A.R.C  (Association des Responsables de Copropriétés) a publiée en novembre 2013 un dossier sur le coût réel des charges de copropriété à l’échelon national et il existe de grandes disparités entre Paris, l’Ile de France et la province.
Il ressort de cette étude que dans une résidence sans gardien, un appartement de type 3 (65m²) à PARIS, génère environ 19 € par m² et par an en charges de copropriété, hors consommation énergétique personnelle. Ce montant est inférieur de 10% en Ile de France (17€/an/m²) et jusqu’à moins 25% en province (14.50€/an/m²). Cet exemple vaut pour une copropriété disposant d’espaces verts, d’un ascenseur et d’un parking au sous-sol. Ce montant de charges comprend également les frais de gestion annuel du Syndic, les assurances et les impôts, il s’agit d’une moyenne qui doit être affinée en fonction du type de copropriété.
 

L’Association Syndicale Libre (A.S.L)

Dans certains cas, notamment les lotissements, la création d’une association syndicale libre est suffisante pour gérer l'entretien des ouvrages ou la réalisation de travaux collectifs sur les parties de propriété communes. Une association Syndicale libre peut être créée en complément d’une copropriété classique.


Ces associations se distinguent du régime de la copropriété (Loi du 10 juillet 1965 et Décret du 17 mars 1967) qui ne leur est pas applicable. Elles ont un caractère réel, dans la mesure où elles gèrent des biens immobiliers communs et où elles regroupent des personnes qui sont propriétaires de leur parcelle de terrain, autrement dit, les membres d'une ASL ne peuvent pas se retirer de l'association tant qu'ils sont propriétaires.


L'association est administrée par un syndicat composé de propriétaires élus, membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an. Et chaque propriétaire, membre de droit, dispose d'une voix lors des votes. Le syndicat est élu en assemblée générale et désigne un président, un trésorier et un secrétaire.


Les missions d’une ASL sont avant tout l'entretien et la préservation du patrimoine constitué principalement par les espaces verts, la voirie ou divers équipements participant à l'organisation générale de la résidence.
Il n'existe pas de critère légal pour la répartition des charges, celles-ci sont fixées par les statuts. En règle générale, les bases de répartition sont au prorata de la taille de la propriété des différents propriétaires.


L'assemblée générale statuant à la majorité peut modifier les statuts pour créer des charges nouvelles ou les augmenter. Toutefois, aucune modification entrainant un alourdissement des charges d'un propriétaire ne peut être décidée sans son accord.
Les nouvelles règles comptables (décret du 14/03/2005) des syndicats ne s'appliquent pas aux ASL, qui ne sont pas dans l'obligation de tenir une comptabilité d'engagement, une ASL peut ainsi légalement continuer à pratiquer une simple comptabilité de trésorerie.


L'ASL est une personne morale de droit privé qui établit elle-même ses statuts et qui n'a, de ce fait, aucune contrainte particulière puisqu'elle est régie par ses propres statuts. Elle peut agir en justice, acquérir, vendre, échanger, emprunter et hypothéquer.
L’existence d’une ASL est pérenne ou transitoire selon que les parties communes à gérer restent privées ou sont rétrocédées à une collectivité.