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Bien louer son logement

En tant qu’investisseur particulier, que vous défiscalisiez ou non, votre première mission sera de louer votre bien, vous pouvez décider de le faire vous-même ou de recourir au service d’un professionnel.
La location est aujourd’hui encadrée législativement et une bonne connaissance des dispositions règlementaires est nécessaire pour ne pas commettre d’impairs. Le mandat à un spécialiste est une solution préférable d’autant que le coût de cette gestion déléguée sera déductible.
Vous devez avant tout avoir confiance dans ceux qui géreront votre patrimoine en votre nom. Leur mission principale est l’administration de votre bien et son maintien en parfait état de location ou de revente.

 

Le choix de l’administrateur

Deux choix s’imposeront à vous : le petit cabinet local ou la grande enseigne nationale, chacun présente des avantages que vous devrez analyser en fonction de votre maitrise de l’immobilier locatif. Les petits cabinets d’administration de biens vous offriront un suivi plus personnalisé et une connaissance approfondie de leur territoire et du marché locatif, par contre leurs honoraires de gestion sont généralement plus élevés que ceux des grandes enseignes.


Celles-ci vous proposeront des coûts moindres et un service à base de procédures plus élaborées et éprouvées, leur réactivité est parfois plus grande mais le suivi est plus impersonnel. Vous pourrez aussi bénéficier de garanties et d’assurances plus abouties avec une grande enseigne (qui parfois s’auto- garantissent sur leur fonds propres).


Le coût d’un administrateur de bien dépend étroitement des missions qui lui sont confiées et du niveau de garanties associés au contrat de gestion. Vous trouverez des contrats basiques à 4,5%  (du montant des loyers perçus) jusqu’au 13% avec l’intégralité des missions et les assurances (vacance locative, carence locative, impayés, protection juridique…), l'ensemble des honoraires versés à votre administrateur de biens sera déductible de vos revenus fonciers.


Ses principales missions : il assure les visites pour louer le bien et sélectionne les futurs locataires, il rédige les contrats de location, réalise les états des lieux d'entrée et de sortie, il assure la veille juridique et la mise à jour des documents, il rédige les quittances de loyers et applique la révision des loyers et la régularisation des charges. Certains vous proposeront également une assistance lors de votre déclaration de revenus (revenus fonciers et investissement locatif).

 

Votre logement

La location est un acte commercial qui nécessite une bonne adéquation entre votre offre et la demande :

  • Votre logement doit correspondre au marché locatif local (dans un ville où plus de la moitié des ménages ne comprennent qu’une ou deux personnes, évitez de proposer un 4 pièces qui restera une niche de marché)
  • Votre logement sera plus attirant s’il est pré-équipé, l’accumulation de petits détails d’utilité quotidienne est un atout important qui peut faire la différence avec d’autres locations (cuisine pré-équipée, placards aménagés, miroirs installés, pare-douche…)
  • Une excellente connaissance de l’environnement direct de votre logement sera apprécié pour faire pencher la balance (informations sur les commerces, les services, les transports…)
  • Valorisez votre logement sur ses aspects distinctifs et remarquables (étage, balcon, terrasse, parking, exposition, vue, équipement….)

 

Enfin, le dernier conseil sera de modérer le loyer, il est tentant de maximiser la valeur locative pour augmenter sa rentabilité (ou diminuer son effort de trésorerie) mais c’est généralement contre-productif à moyen terme. En effet un locataire qui a le sentiment de payer trop cher sera en quête permanente, il comparera sans cesse les biens équivalents jusqu’au jour où il franchira le cap et emménagera pour un autre logement. Alors, sauf si votre appartement a des atouts uniques et introuvables ailleurs, soyez raisonnable sur le montant du loyer demandé,  10 ou 20 euros de plus par mois ne feront pas votre fortune, par contre si votre logement reste vide de ce fait 1 mois tous les 2 ans vous perdrez le bénéfice de ce loyer surévalué et vous paierez des frais à chaque changement de locataire.